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關(guān)于中國房地產(chǎn)泡沫 你可能不知道的三大事實
2015-01-27
作者|Sinan Wu
風(fēng)水輪流轉(zhuǎn),美國終于被拉下世界最大經(jīng)濟體的寶座。按照國際貨幣基金組織(IMF)的數(shù)據(jù),以購買力平價計算,美國2014年的國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)為 17.4萬億美元,而中國則以17.6萬億美元略勝一籌。
過去十年間,中國的經(jīng)濟增長速度驚人,然而最近的新聞顯示,中國發(fā)展的成功之路上出現(xiàn)了明顯的絆 腳石——中國的房地產(chǎn)泡沫開始出現(xiàn)破裂的跡象。
想要探究這一事件對國際市場的影響,應(yīng)當(dāng)考慮以下三個事實:
1. 房地產(chǎn)市場占中國GDP近15%
2013年,中國GDP同比增長了7.7%,而其中15%是由房地產(chǎn)市場貢獻(xiàn)中。房地產(chǎn)不僅占據(jù)GDP總量的六分之一以上,還與銀行業(yè)和建筑業(yè)等其他多個 行業(yè)聯(lián)系緊密。
而阻礙銀行業(yè)的真正的問題在于,不動產(chǎn)物業(yè)是中國主要的銀行貸款抵押品,而房地產(chǎn)市場的崩潰就意味著出現(xiàn)貸款違約,這將產(chǎn)生漣漪效應(yīng)。
與其他國家不同的是,中國的的民營銀行與政府關(guān)系密切,常常是由前政府官員擔(dān)任要職,并且是2009年經(jīng)濟刺激方案的關(guān)鍵實施工具。
雖然與政府過從緊密可以讓銀行從政府支持中獲益,但是一旦受到大規(guī)模違約的沖擊,這些持有國內(nèi)大部分抵押貸款的銀行將同樣因為這種依賴而淪為政府的依附者。
2. 房價一直在穩(wěn)步下跌
2013年房地產(chǎn)業(yè)以兩位數(shù)的百分比增長,然而當(dāng)時漲勢如虹的房價到了2014年卻出現(xiàn)了下滑跡象。僅在2013年一年,就有面積達(dá)25億平方米的新建住宅入市,相當(dāng)于2,500萬套住宅流入市場。
這個數(shù)字無疑是巨大的,相比之下,美國樓市在其鼎盛時期也只有200萬套新增住宅余量。
在中國大陸一度炙手可 熱的房產(chǎn)目前出現(xiàn)了全國范圍的降溫趨勢。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),在所調(diào)查的城市當(dāng)中,新房價格跌幅最高達(dá)1.9%,其中北京的房價下跌0.7%,而上海則 下降了0.9%。
全部70個城市的現(xiàn)房價格也出現(xiàn)了0.5%至2.0%的回落。房價的頹勢所帶來的沖擊持久而廣泛,這迫使政府開始進行干預(yù),以達(dá)到提振市 場的目的。
然而這些干預(yù)手段尚未出現(xiàn)任何成效,在最近一次的干預(yù)行動中,央行降低了首付要求,從之前的總房款六成調(diào)低至三成。
看上去這確實是一項給力的政策,但市場卻沒有太多回暖的跡象。市場的放緩已經(jīng)導(dǎo)致經(jīng)濟增長率跌至近5年來的最低水平,第三季度的GDP同比增幅只有7.3%。這是個不好的征兆,因為 政府設(shè)定的季度增長目標(biāo)為7.5%,比實際的增長率高0.2個百分點。
3. 中國債券市場現(xiàn)首例違約近在眼前
1月初,在港交所掛牌上市的佳兆業(yè)集團控股有限公司(Kaisa Group Holdings Ltd.)預(yù)計將面臨一宗國際債券的違約。該公司在深圳持有物業(yè),雖然該公司初期財務(wù)狀況良好,但一著不慎就走到了生死存亡的邊緣。
此前,佳兆業(yè)未能向其 外國投資者支付5億美元的債務(wù)利息。雖然目前仍處在30天的寬限期內(nèi),但如果到時候還拿不出錢支付利息,那么該公司就會自動變成技術(shù)性違約。
外界都在緊張關(guān)注著中國市場,很多基金經(jīng)理擔(dān)憂該事件的影響會蔓延到其他行業(yè)。“短短四周內(nèi),佳兆業(yè)的運營幾乎崩潰,這可能會導(dǎo)致投資者對該行業(yè)更加敏感。”
信貸研究 公司Lucror Analytics亞洲主管查爾斯·麥克格瑞格(Charles Macgregor)說道。最近的財務(wù)報告顯示,截至六月份該公司尚有15億美元的儲備 資金,財務(wù)狀況表現(xiàn)良好,而如今形勢急轉(zhuǎn)直下,出乎所有人意料。
從穩(wěn)健到違約的迅速轉(zhuǎn)變嚇得債務(wù)持有人紛紛倉促拋售,貝萊德集團 (BlackRockInc.)、富達(dá)投資集團(Fidelity Investment)、利安資金管理有限公司(Lion Global Investors)這三家外國投資者必然也會拋出所持債券。
這顯然是個危險信號,但還不足以證明整個房地產(chǎn)業(yè)開始崩盤。目前,大部分投資者還在小心翼翼 地謹(jǐn)慎應(yīng)對中國房地產(chǎn)市場的變化。
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