一、房地產(chǎn)市場最新市場和政策走向

• 2014年春節(jié)后，全世界聚焦中國房地產(chǎn)市場。而全中國又都聚焦杭州房地產(chǎn)市場。

以2月18日德信·北海公園打折清盤為標志。德信·北海公園直降4000元/平米。北海公園和隨后的天鴻·香榭里兩個樓盤降價居然引發(fā)全中國和全世界的關(guān)注。兩天后2月21日，傳聞近十家銀行準備停止開發(fā)商的開發(fā)貸款。2月24號星期一上午，中國資本市場房地產(chǎn)股暴跌，A股大跌。幾個小時之后，各家銀行紛紛表態(tài)，房地產(chǎn)信貸政策沒有變化。盡管有這樣的表態(tài)，但是市場還是進入了冰凍期。成交低迷深度觀望。

2. 政府調(diào)控理念發(fā)生重大轉(zhuǎn)變

3月5日李克強總理在政府工作報告中首次提出了，針對不同城市情況分類調(diào)控的新的調(diào)控理念，并提出了做好房地產(chǎn)稅等稅種的立法相關(guān)工作。可以認定中國房地產(chǎn)市場十年來，政府的一刀切式的調(diào)控終結(jié)，房產(chǎn)稅擴大試點的爭論很可能終結(jié)。住建部官員和全國人大新聞發(fā)言人傅瑩佐證了這一理念的變化。住建部官員稱，對一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)抑制投資投機性需求，限購政策不退出。這一解釋意味著，對一線城市以外的城市，特別是高庫存的城市可以松動甚至退出限購政策。全國人大新聞發(fā)言人傅瑩也強調(diào)了“稅收法定”的原則，這標志著房地產(chǎn)稅進入立法程序，而關(guān)于房產(chǎn)稅擴大試點的爭論告一段落。中央政府新的調(diào)控理念是從去年下半年特別是十八屆三中全會以后，面對中國房地產(chǎn)市場嚴重分化的現(xiàn)實，面對經(jīng)濟連續(xù)十二個季度下行的嚴峻形勢逐步形成的。國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示:一季度商品房銷售面積20111萬平方米，同比下降3.8%；降幅比1-2月份擴大3.7個百分點；

其中，住宅銷售面積下降5.7%。商品房銷售額13263億元，下降5.2%，降幅比1-2月份擴大1.5個百分點；其中，住宅銷售額下降7.7%。

二、中國房地產(chǎn)市場仍處在敏感期和脆弱期

降價，崩盤，資金鏈斷裂等等敏感詞，不斷的出現(xiàn)。讓市場感到心驚肉跳。中國房地產(chǎn)市場到底會不會崩盤引起了極大的爭議。

理論上中國房地產(chǎn)市場，無論從總量分析，從城市化進程分析，從大量的舊城改造需求量分析，還是從土地壟斷分析，從中國的外匯管制分析，絕不可能崩盤。

但是房地產(chǎn)市場與其他一般商品相比，有著極大的特殊性。市場并不僅僅取決于真實需求和供求關(guān)系。預(yù)期是決定人們購買行為的最重要的因素。

舉一個極端的例子:假定所有人都認定今年房價會跌30%，那么今年的成交量可能就接近于零。反之，假定有人提供保證，今年的房價能上漲30%，那我們現(xiàn)在去排隊也未必能夠買得到房子。人們預(yù)期的集體行動會導致房價的暴漲和暴跌。

因此，完全從理論上排除中國房地產(chǎn)市場崩盤的可能性，是不科學的。杭州的這次降價事件為房地產(chǎn)市場做了一次核試驗。

房價有漲有跌，是非常正常的市場現(xiàn)象。但是這種預(yù)期的悲觀傳導至銀行和資本市場，會引發(fā)巨大的危機。所以政府可能會采取一些，松綁和溫和的救市措施。

三、中國的城鎮(zhèn)化道路是未來十年中國最大的內(nèi)需潛力所在

城鎮(zhèn)化是邁向現(xiàn)代化的必然之路。城鎮(zhèn)化是未來十年中國最大的內(nèi)需潛力所在。

中國的城市化水平剛剛達到53%。，離現(xiàn)代化國家70%的水平還有巨大差距。《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014－2020年）》發(fā)展目標——城鎮(zhèn)化水平和質(zhì)量穩(wěn)步提升。城鎮(zhèn)化健康有序發(fā)展，常住人口城鎮(zhèn)化率達到60%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達到45%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率與常住人口城鎮(zhèn)化率差距縮小2個百分點左右，努力實現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。

未來六年還有一個億的農(nóng)民將進城

寧波奉化23年的住宅樓倒塌事件告訴我們，未來十年中國城市的拆遷改造數(shù)量還巨大。因此中國房地產(chǎn)市場發(fā)展仍然有十年甚至更長的時間歷程。

當然，這一切都依賴于中國政治經(jīng)濟社會平穩(wěn)發(fā)展。

結(jié)論：政府一定要“救市”，既是救經(jīng)濟，也是救執(zhí)政者自己。如果不“救市”，崩盤的可能性很大！

經(jīng)典語錄：

（1）說房地產(chǎn)行業(yè)不創(chuàng)造價值的人，都是腦子進水了。
（2）討論是不是支柱產(chǎn)業(yè)的問題本身，就是計劃經(jīng)濟思維。
（3）在國民經(jīng)濟中占20%以上，怎么不算支柱產(chǎn)業(yè)？美國很多國家房地產(chǎn)都是支柱產(chǎn)業(yè)。
（4）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)綁架國民經(jīng)濟，誰綁架誰啊?！其實政府綁架房地產(chǎn)，獨此一家，賣地。
（5）什么時候“救市”？越晚“救市”，政府付出的代價越大，結(jié)果很嚴重。
（6）政策可能松綁，從其它途徑“救市”
（7）如果救市，長期情況比較樂觀。
（8）如果崩盤，像香港一樣下跌50%，社會會出現(xiàn)動蕩，跌30%，甚至略多一點，都是有可能的，“L"型，不建議抄底,。
（9）限購政策的放松，影響不大，說比做重要。如人民日報發(fā)表社論，說房地產(chǎn)市場不能崩盤，更有效。

浙大CCE中心 蔡冬珍 報道/攝影