4月26日，大家期待已久的“國(guó)策高參”、“房產(chǎn)投資教父”、著名青年經(jīng)濟(jì)學(xué)家、房地產(chǎn)專家，北京師范大學(xué)政府管理學(xué)院教授、北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩教授，終于來(lái)到了我們浙江大學(xué)，為浙大CCE中心高級(jí)研修班的企業(yè)家學(xué)員們，做《房?jī)r(jià)運(yùn)行規(guī)律、宏觀投資背景與房地產(chǎn)投資理財(cái)》專題講座。
董藩教授在房地產(chǎn)界的巨大影響力，以及其強(qiáng)大學(xué)術(shù)理論支持下的驚人語(yǔ)錄，都讓他擁有了一批鐵桿粉絲?！胺z”們追隨董教授走南闖北，董藩教授在哪里講課，哪里就有“藩絲”們的身影。董藩教授為什么擁有這么大的魅力？他到底是“語(yǔ)不驚人死不休”，還是“言之有理論之有據(jù)”？讓小編與大家分享一下今天董藩教授的精彩課程，大家也許就有自己的判斷了。
中國(guó)房地產(chǎn)沒有泡沫
由直接的居住需求和長(zhǎng)期的出租用需求推動(dòng)的價(jià)格上漲是有堅(jiān)實(shí)需求基礎(chǔ)的上漲，不能稱為“泡沫”。所以，在這個(gè)問題上，簡(jiǎn)單地談理財(cái)需求（投資需求）過大導(dǎo)致了“房地產(chǎn)泡沫”是不科學(xué)的。
真正的“泡沫”是由短期的投機(jī)需求和一部分相機(jī)行事的混合需求轉(zhuǎn)化成投機(jī)需求導(dǎo)致的——可根據(jù)存量房產(chǎn)換手時(shí)間的長(zhǎng)短來(lái)分離、近似統(tǒng)計(jì)這一部分需求。
對(duì)有沒有“泡沫”最科學(xué)、最簡(jiǎn)單的判斷方式：理財(cái)投資中用于出租的房屋不多，準(zhǔn)備短期炒賣的比重過大，就是有泡沫了。
房?jī)r(jià)一定會(huì)上漲
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)土地的需求不斷增加，而土地的供給不能增加。房地產(chǎn)總需求是不斷擴(kuò)大的，除了人口總量不斷增加外，人均房地產(chǎn)需求量也在不斷提升。人均住宅面積不斷擴(kuò)大，人均商業(yè)設(shè)施面積不斷擴(kuò)大。
從中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)的供給彈性仍然小于需求彈性。供給彈性小于需求彈性也被稱為“蛛網(wǎng)穩(wěn)定條件”。這說(shuō)明在一般情況下，無(wú)需對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格調(diào)控。
一種商品替代品越少，需求的價(jià)格彈性越小。房地產(chǎn)迄今為止基本上可以看作是沒有替代品的商品。
綜上所述，從理論上說(shuō)，在正常狀態(tài)下，房地產(chǎn)價(jià)格運(yùn)行的基本規(guī)律是呈平緩上行趨勢(shì)。房地產(chǎn)價(jià)格下跌只發(fā)生在戰(zhàn)爭(zhēng)、瘟疫、連續(xù)的地震、特殊的政治事件、經(jīng)濟(jì)危機(jī)、嚴(yán)厲而錯(cuò)誤的調(diào)控、稅制調(diào)整等特殊情況下。
買房是最好的投資
從資本品角度來(lái)看，房地產(chǎn)與股票、古董、字畫等投資產(chǎn)品相比較，市場(chǎng)的信息相對(duì)充分，其未來(lái)收益的更確定、更把握，投資者的購(gòu)買、持有興趣更強(qiáng)。
炒股不如買房：
（1）從回報(bào)看，炒股關(guān)注短期，買房關(guān)注長(zhǎng)期；
（2）風(fēng)險(xiǎn)控制難度不一樣，房市安全性高，股市相反；與股票相比房地產(chǎn)的流動(dòng)性并不差；
（3）進(jìn)入門檻不一樣；
（4）買房子可以以小博大，股市還不可以；
（5）有房子在手中意味著財(cái)富增加，有股票在手中永遠(yuǎn)不要說(shuō)你很有錢，因?yàn)楣善眲?dòng)蕩隨時(shí)可以將你的財(cái)富蒸發(fā)掉；
（6）房市適合投資，股市適合投機(jī)，對(duì)中國(guó)目前來(lái)說(shuō)房市里全是贏家，股市里很少有贏家。
一部分人買不起房，不代表房?jī)r(jià)過高
高房?jī)r(jià)的經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋：房?jī)r(jià)是資源緊缺程度的反映，取決于建設(shè)用地富裕程度。
通常大家總是把房?jī)r(jià)與家庭收入聯(lián)系起來(lái)，這其實(shí)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，房?jī)r(jià)主要應(yīng)與社會(huì)收入聯(lián)系起來(lái)，總需求是集合購(gòu)買力的反應(yīng)。所以房?jī)r(jià)是整個(gè)社會(huì)承受力的反應(yīng)，一部分人買不起不意味著價(jià)格水平偏高。
房?jī)r(jià)還是城市功能和競(jìng)爭(zhēng)力的綜合反映。一般說(shuō)來(lái)，房?jī)r(jià)高的城市功能強(qiáng)大，有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和吸引力，這樣的城市一般都是大都市、核心城市，或某一方面功能特別強(qiáng)大的城市。
從經(jīng)濟(jì)學(xué)上來(lái)講，高房?jī)r(jià)是獲得在大都市、核心城市或發(fā)達(dá)城市工作、居住等好處（正外部性）時(shí)不得不支付的成本，是通過競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入這類城市工作、生活的經(jīng)濟(jì)門檻,是由外部性決定的，是城市價(jià)值的體現(xiàn)。
一部分人買不起房，不代表房?jī)r(jià)過高。有人買不起是正常的！
投資房產(chǎn)的具體區(qū)域的選擇
從投資回報(bào)從區(qū)域來(lái)看，沿海>中部>西部；
投資回報(bào)從全國(guó)的城市來(lái)看，一線>二線>三線；
投資回報(bào)從城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，商貿(mào)型城市>綜合型城市>旅游型城市>交通物流中心城市>工業(yè)型城市>農(nóng)業(yè)型成城市；
投資回報(bào)從城市區(qū)位上看，中心區(qū)域>次中心區(qū)域>普通地帶>邊緣區(qū)域；
投資回報(bào)從密度上看，擁堵區(qū)域>次擁堵區(qū)域>正常區(qū)域>稀疏區(qū)域（交通設(shè)計(jì)缺陷
其他精彩語(yǔ)錄：
“女孩子找男朋友先問家里有幾個(gè)衛(wèi)生間，男人不買房，等于耍流氓?！?/span>
“勞動(dòng)從來(lái)不能致富，否則現(xiàn)在中國(guó)最富的應(yīng)該是農(nóng)民?！?/span>
“中國(guó)特色導(dǎo)致住宅永遠(yuǎn)少一間，住房永遠(yuǎn)少一套?！?/span>
“房?jī)r(jià)上漲天然有它的道理。一切以打壓房?jī)r(jià)為手段的調(diào)控政策都是違反規(guī)律的?！?/span>
“中國(guó)房?jī)r(jià)超過紐約、東京，也不是不可能的。只有房?jī)r(jià)是可以脫離國(guó)際市場(chǎng)獨(dú)立形成的?！?/span>
“價(jià)格的功能是提供一種信號(hào)。房地產(chǎn)的需求是即時(shí)產(chǎn)生的，房地產(chǎn)的供給卻不是即時(shí)產(chǎn)生的，需求的變化明顯的快于供給的變化。所以坐地漲價(jià)是對(duì)的，是市場(chǎng)賦于它的權(quán)利。”
浙江大學(xué)CCE中心 蔡冬珍 整理/報(bào)道/攝影
