浙江大學經(jīng)濟學院繼續(xù)教育中心與阿里巴巴直播中心合作之專家話題

12月20記錄。

【嘉賓介紹】葉宏偉，浙江六和律師事務所律師，浙江大學法律經(jīng)濟學博士，浙江大學房地產(chǎn)投資研究所法律事務部主任，21世紀不動產(chǎn)執(zhí)行總裁，主要從事經(jīng)濟法、合同法的教學研究工作，以及房地產(chǎn)方面的律師服務工作。 擔任了包括城建集團、萬向集團（傾城之戀）、國都集團、大華集團、青鳥房產(chǎn)、證大集團、省工信房產(chǎn)、多元房產(chǎn)集團、都市房網(wǎng)、21世紀不動產(chǎn)等多家知名房產(chǎn)集團公司的法律顧問，同時還擔任海南省三亞市房管局的法律顧問，主持過證大集團與全球最大的房地產(chǎn)企業(yè)美國21世紀不動產(chǎn)(Century21 real estate)的合作談判，并于2002年9月2日簽署協(xié)議，承辦了全國最大的房產(chǎn)糾紛集團仲裁案(192戶業(yè)主仲裁案)，具有較深厚的理論功底和較豐富的實踐經(jīng)驗。
    【精彩看點】

一、作為房地產(chǎn)商或普通的房產(chǎn)投資者，你思考過這些問題嗎？
    現(xiàn)在是投資的好時候嗎？投什么最好？    （好租、好賣、好用）
    國外的基金為什么來中國？你能從中得益嗎？
    中國未來最福的房地產(chǎn)商會是誰？從事什么行業(yè)，又會是誰？
    當前房地產(chǎn)商的最大戰(zhàn)略風險在哪里，中國會發(fā)生尤先科事件嗎？
    發(fā)展觀——科學發(fā)展觀——和諧社會
    原罪——仇富
    房地產(chǎn)風險（政策、市場、法律）
    二、2006房地產(chǎn)糾紛焦點與分析對策
    【主持人】雪鶯

    (10:02:55) 主持人說：各位網(wǎng)友大家上午好，今天的直播主題是“阿里商學院系列：房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)風險和房地產(chǎn)法律 ”我們請到的嘉賓是葉宏偉律師，

    (10:03:03) 主持人說：他是浙江六和律師事務所律師，浙江大學法律經(jīng)濟學博士，浙江大學房地產(chǎn)投資研究所法律事務部主任，21世紀不動產(chǎn)執(zhí)行總裁，主要從事經(jīng)濟法、

    (10:03:10) 主持人說：合同法的教學研究工作，以及房地產(chǎn)方面的律師服務工作。 擔任了包括城建集團、萬向集團（傾城之戀）、國都集團、大華集團、青鳥房產(chǎn)、證大集團、

    (10:03:15) 主持人說：多元房產(chǎn)集團、都市房網(wǎng)、21世紀不動產(chǎn)等多家知名房產(chǎn)集團公司的法律顧問，同時還擔任海南省三亞市房管局的法律顧問，

    (10:03:22) 主持人說：主持過證大集團與全球最大的房地產(chǎn)企業(yè)美國21世紀不動產(chǎn)(Century21 real estate)的合作談判，并于2002年9月2日簽署協(xié)議，承辦了全國最大的房產(chǎn)糾紛集團仲裁案(192戶業(yè)主仲裁案)，具有較深厚的理論功底和較豐富的實踐經(jīng)驗。

    (10:03:45) 主持人說：關(guān)于老百姓對房地產(chǎn)商恩恩怨怨，日子好過了，但是價格也漲了，政府也難辦了，房子、房子、房子，真是頭痛，請葉老師跟我們談一下頭痛的房子。

    (10:04:09) 主持人說：今天主題演講請葉老師談一個小時左右，后面一個小時請各位網(wǎng)友談談房子的酸甜苦辣、恩恩怨怨，或者是跟房子的疑問，下面請葉老師給予一個回答。

    (10:04:34) 葉宏偉說：非常高興我們今天能到阿里巴巴來做嘉賓，實際上剛才主持人對我做了一個介紹，另外說了一個成份，就是我也是房奴，我每月要付按揭。

    (10:04:41) 主持人說：按揭多少？

    (10:05:29) 葉宏偉說：這是秘密，我也有很多辛酸苦辣，到目前為止我也是賺錢的，我覺得很多消費者跟開放商對立的時候，也存在了一個問題，我剛剛交付的一個房子，少打了兩個洞，衛(wèi)生間的地方做成了廚房間，因為少打兩個洞，要賠償49000塊。

    (10:05:45) 葉宏偉說：因為我是律師，他仔細斟酌覺得賠錢比較好，我這個事情給他反映一年多時間了，就是不給我解決。

    (10:05:52) 主持人說：然后就逼著他賠錢？

    (10:06:18) 葉宏偉說：我沒辦法，昨天下午我接待了很多人的電話，我每天的很大一塊工作是接受別人的咨詢，我有一個朋友買了一個房子，這個房子買的時候，開發(fā)商告訴他這個地方很好，但是好多的情況，旁邊是一個工廠，

    (10:06:27) 葉宏偉說：昨天尋求我到底怎么辦，昨天晚上打電話給我，我估計已經(jīng)順利解決了。

    (10:06:34) 主持人說：按照你的主題線索來講一下。

    (10:07:15) 葉宏偉說：首先給大家做一個報告，分這么幾塊東西來講，第一塊是房地產(chǎn)的重要性，第一個想講一下房地產(chǎn)投資對政府、老百姓的重要性，對老百姓來說四樣事情是必須的，第一個是衣、第二個是食，老百姓衣食解決了，

    (10:07:46) 葉宏偉說：下面要解決住的問題，現(xiàn)在住的問題是老百姓最關(guān)心的問題，大家知道在05年的時候，政協(xié)提出了這樣的問題，剛才主持人說的，05年的關(guān)鍵詞里面老百姓關(guān)心的三大問題，第一個是醫(yī)療，第二個是教育，第三個是住房。

    (10:08:20) 葉宏偉說：朱镕基總理答記者問的時候，其中有人問到有什么辦法平抑房價，那就是用組合拳，這是政府一項關(guān)心的問題，對地方政府、中央政府來說，房地產(chǎn)非常重要，不能打趴下，現(xiàn)在整個中國GDP里面將近20%到25%之間是來自房產(chǎn)增長。

    (10:08:59) 葉宏偉說：舉個例子杭州下城區(qū)的GDP稅收收入里面60%來自于房地產(chǎn)，整個浙江省的統(tǒng)計36%來自于房地產(chǎn)，也就是說一輛車子有3臺發(fā)動機的話，有一臺來自房地產(chǎn)，西湖這么美，西線改造投資100億，馬上西溪濕地還要投資，

    (10:09:07) 葉宏偉說：很大的來源是土地出讓金。

    (10:09:19) 主持人說：我聽明白了，這成了中央政府和地方政府博弈的過程。

    (10:09:48) 葉宏偉說：對，這導致了中央政府和地方政府之間上有政策、下有對策，房價跌了土地賣給誰，對中央政府來說這是政治問題，政治問題首先要平抑這個問題，兩者之間存在著博弈。

    (10:10:09) 主持人說：同時細化到了戶型都要來規(guī)定，房地產(chǎn)商也會說出臺國八條，還有國四條、國二條，到國二條就死翹翹了。

    (10:10:43) 葉宏偉說：06年是房地產(chǎn)的多事之秋，尤其是房產(chǎn)調(diào)控的新問題，大量的社?；疬M入房地產(chǎn)行業(yè)，上海在03、04、05年是房價上漲的領頭羊，我們的老百姓對房地產(chǎn)也是有體會，房價上漲太厲害了。

    (10:11:31) 葉宏偉說：房地產(chǎn)確實有暴利的問題，這里可以講一個東西，大家看孟德爾的夫妻排行榜，中國的這一對夫妻，排在全球夫婦里面的第四名，62億人民幣，全球排名也是非常高的，比貝克漢姆夫婦還高，這說明房地產(chǎn)業(yè)確實賺錢很厲害的。

    (10:11:40) 主持人說：我們不用這些渠道了解，我們從福布斯、胡潤排行榜就知道了。

    (10:12:01) 主持人說：像朱盟一、徐榮茂等等，都是從事房地產(chǎn)投資的，做房地產(chǎn)可以這么講，也是有錢賺，而且絕對是一個暴利的產(chǎn)業(yè)。

    (10:13:03) 葉宏偉說：昨天我晚上回家的時候，我看了王石的《道路與夢想》，我以前看過，昨天看，他說25%以下利潤房地產(chǎn)方面不做的，很多人覺得他很傻，人家說是40%以下的利潤不做的，深圳要到25%以上利潤的是很困難的了，要做40%以上利潤的開發(fā)商都消亡了。

    (10:13:32) 葉宏偉說：其實這種利潤是不正常的，王石也講了，最終利潤是要平均化的，房地產(chǎn)利潤高了以后，大量的企業(yè)，比如說賣皮裝、賣皮鞋的，他也做房地產(chǎn)，因為利潤高，現(xiàn)在宏觀調(diào)控之后發(fā)現(xiàn)開發(fā)商難過了，

    (10:14:01) 葉宏偉說：他把這塊地到銀行貸款，去典當，典當?shù)睦⑹呛芨叩?，那可能年利息達到50%左右，原來預計利潤40%，現(xiàn)在典當要50%，反過來就要虧本，所以現(xiàn)在總的來說我們身邊很多的房地產(chǎn)所謂的富翁很多都是房地產(chǎn)有關(guān)系的。

    (10:14:06) 葉宏偉說：杭州也是一樣。

    (10:14:36) 主持人說：對杭州包括氣金鑫（音），我們直播室也采訪過他。對于房地產(chǎn)方面你有沒有所思考這個問題？

    (10:15:01) 葉宏偉說：對老百姓來說這也是需要思考的問題，老百姓沒有這么多錢，但是并不壓抑想賺錢或者至少是買一棟房子的夢想，老百姓提這個問題，到底要不要買房，平時在飯桌上都在問，要不要買房，買什么樣的房，

    (10:15:30) 葉宏偉說：我個人認為你自己去買房子住的，我覺得在杭州、上海等等都一樣，如果自己住的，我感覺你是可以買的，如果你買了短期之內(nèi)買進，想明年賺錢的，你在杭州不要買，因為你的稅負太高了，舉個例子今年買房子一百萬，

    (10:16:17) 葉宏偉說：明年或者后年可以賣到一百一十萬，你看起來賺十萬，實際上沒有賺到，那你利息的話要十二萬，那還要中介費，加起來有10%左右，一百萬賣出去最終是一百一十萬是虧的，個人認為短期之內(nèi)買房是為了賣房投資的話沒有必要。

    (10:16:40) 葉宏偉說：有人想中長期投資，五年十年以后，或者是小孩在浙大讀書，以后可能在杭州工作也可以住，不住的話也可以賣掉，我認為這種還是可以的，就是居住投資兩相宜是可以的。

    (10:16:57) 葉宏偉說：這種他要投資的話，在杭州來說要投市中心的，郊區(qū)的房子危險性還是很大的，因為郊區(qū)的需求彈性是很大的。

    (10:17:28) 葉宏偉說：郊區(qū)的房子第一個問題是沒有配套，幼兒園沒有、一個超市也沒有，醫(yī)院也沒有的，公交車也沒有的，這個地方比如說一百萬買了房子，一個月能租多少呢？可能是五百塊、六百塊，那反過來在市區(qū)買一套房子，那兩千塊、三千塊也是可以的。

    (10:17:52) 葉宏偉說：郊區(qū)的房子投資的話要謹慎，除非買別墅，那絕對禁止的品種里面其中就有別墅，高爾夫，杭州這一輪行情漲過了，再買沒有什么意義了，

    (10:18:24) 葉宏偉說：我現(xiàn)在認為你一定要去買房子做投資的話，一定要把握好三個好的原則，第一個好租，買進來以后不賣，那租出去也可以，比如說黃龍雅園很好，四十個平方可以租三千塊，

    (10:18:48) 葉宏偉說：世貿(mào)麗金也是不錯的，另外還有財富置業(yè)，大量的日本人住在這里，而且是在市中心。

    (10:18:54) 主持人說：第一個好租，最好在市中心。

    (10:19:30) 葉宏偉說：第二個好賣，有的房子掛出去半年沒有動靜，因為供應量非常多，有的房子自己不住，一大半都是為了賣，又沒有人要，就很難賣出去了，黃龍雅苑要賣的話，快的話一個星期能夠賣掉。

    (10:20:03) 葉宏偉說：第三個就是好用，在市中心周邊方便，公交車方便、幼兒園方便、醫(yī)院也方便、小區(qū)也方便。

    (10:20:15) 主持人說：這個限定是在市中心？

    (10:20:28) 葉宏偉說：對，又想投資又想賣就是市中心，純粹住的話那也是可以的。

    (10:20:38) 主持人說：想住又要出租的話，那最好投資市中心。

    (10:21:13) 葉宏偉說：經(jīng)濟學家的角度來講風險最小化、利益最大化，香港我們可以看到跌的幅度在市中心是最小的，跌的都是在周邊的，另外買商鋪的話就是為了出租的，那你顯然買市中心，雖然貴，但是它的收益是比較穩(wěn)定的。

    (10:21:36) 葉宏偉說：還有一個就是寫字樓怎么辦，那可以的，那又是要買最好的，還是李嘉誠的一句話“地段、地段、地段”。

    (10:21:41) 主持人說：國外的基金呢？

    (10:22:14) 葉宏偉說：國外的基金為什么來中國，老百姓買房來住，作為機構(gòu)投資者，他到中國來很顯然不是為了自己住房子，他就是為了投資，但是我們可以看到國外的基金大量的涌進，雖然在05年宏觀調(diào)控，

    (10:22:56) 葉宏偉說：高盛他們投資給我們七億人民幣，我們看到專門收很多的項目到國外上市，最喜歡收類似于銀泰百貨的東西，85%以上出租出去的，外國人喜歡包裝以后到新加坡或者美國上市，為什么喜歡這個東西呢？

    (10:23:23) 葉宏偉說：第一個賭人民幣升值，第二個因為這一種房子風險很小，已經(jīng)出租出去了，出租出去以后這個房子拿到平均年回報6-8%，我們知道日本的存款利息多少呢？0%，

    (10:23:49) 葉宏偉說：利率基本上穩(wěn)定的，我們把這樣的自然包拿到日本或者是新加坡發(fā)行馬上搶掉了，我們看有一個項目在國外非常好，在國內(nèi)并不一定認可。

    (10:24:33) 葉宏偉說：老百姓在股市里面要與樁共舞，我們老百姓對大勢判斷，首先未來大勢是好的，做五到十年的打算問題不大，另外這種投的是帶租約的，租的有85%以上的，銀泰百貨，這種包裝期很短，馬上就上市了。

    (10:24:55) 主持人說：中國未來最富的房地產(chǎn)商會是誰？

    (10:25:51) 葉宏偉說：我接觸了很多的地產(chǎn)商，他開發(fā)了一個項目，最后走進去是凄然淚下，我舉個例子吧，湘華園這個項目是非常市中心的，離我們的武林光摻非常低的，當時湘華園賣出去的房子，當時是三千塊左右的水平，交完房以后，過了兩年，這些業(yè)主就來找開發(fā)商了，要求賠償。

    (10:26:25) 葉宏偉說：當時出現(xiàn)了一個問題，廣告商講這里面有6000平方米的中心綠地、中心花園，實際上兌現(xiàn)的是1800平方米，這些老百姓雖然房收了，兩年還不到一點的時候，過來跟開發(fā)商提出來了，我要你賠錢，

    (10:26:50) 葉宏偉說：廣告商說6000平方米中心花園，但是到哪里去了？我要賠錢，我插一句話，這個時候房子漲了多少？漲到七千到八千左右，現(xiàn)在九千到一萬左右的水平，老總想不通了，

    (10:27:33) 葉宏偉說：我賺的錢還沒有你多，宋衛(wèi)平說，我賺的錢超過兩千萬，老太太買了十多套房子，她在我這里賺到兩千八百萬，不如老太太多，已經(jīng)賺這么多，已經(jīng)夠了，為什么還要找我呢，最后這個案子的判決是我們商華園賠巨額賠償，每戶賠了2%，

    (10:28:11) 葉宏偉說：累計起來有一千多萬，開發(fā)商走進去第一個感覺是賺的錢沒有業(yè)主多，第二個想法是賺錢了還跟我打官司，另外走進去跟我沒有任何關(guān)系，沒有我的一套房子，連跟我吃飯的弟兄、員工都沒有辦法安排，

    (10:28:37) 葉宏偉說：所以引發(fā)出一個問題，未來整個房地產(chǎn)業(yè)最大的富翁從哪幾個口子上來？我覺得最大的富翁是房地產(chǎn)中介行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)是萬歲行業(yè)，中國這么多人，很多人都要買房，

    (10:28:56) 葉宏偉說：所以可以做很長時間的，中介行業(yè)是萬萬歲行業(yè)，哪怕你現(xiàn)在有房了，你還要換新房，如果沒有房還得買房，我覺得中介最好。

    (10:29:10) 主持人說：這是不是跟你的身份有關(guān)，你是二十一世紀不動產(chǎn)的執(zhí)行總裁，到什么山唱什么歌。

    (10:29:34) 葉宏偉說：我們投資這個行業(yè)是非常有信心的，我們正而八經(jīng)到這里干的，在美國前十名的地產(chǎn)商全是中介商，沒有一家開發(fā)商。

    (10:29:50) 主持人說：裕興房產(chǎn)老總說中國最富的房地產(chǎn)商是房地產(chǎn)中介開發(fā)商。

    (10:30:15) 葉宏偉說：美國二手房交易跟一手房比例是八比一，可供的一手房已經(jīng)很少了。阿里巴巴所在的地方，我在讀大學的時候是一個稻田，不僅阿里巴巴這個地方，

    (10:30:42) 葉宏偉說：教工路以西的地方都是道歉，但是現(xiàn)在你看阿里巴巴這個地方已經(jīng)沒有地方開發(fā)了，現(xiàn)在開發(fā)只能到西邊了，要買一套房怎么辦呢？只能買二手房，我個人這樣想，說法對不對，大家來檢驗，

    (10:31:12) 葉宏偉說：也許五年以后再到阿里巴巴直播室，那可能會認可，當時高盛來杭州談判考察，我就問他，中介行業(yè)去年這么困難的情況下，全行業(yè)虧損的情況下，為什么還選擇中介，第二個問題你怎么把這么多投進來的錢兌現(xiàn)，

    (10:31:41) 葉宏偉說：一點七億人民幣，如果開中介的話二十萬一家，可以開到850家直營店，為什么他不自己開，為什么投進來，為什么全身而退，他說美國的現(xiàn)在就是中國的未來，他說渠道是非常好的。

    (10:32:10) 葉宏偉說：中介公司現(xiàn)在建立的就是一個渠道，跟國美電器是一樣的，家樂福超市、物美超市說白了就是渠道，中介公司里面也是一樣的，房子是不是他生產(chǎn)的？不是的，但是你不通過中介公司買不到好的房子。

    (10:32:46) 主持人說：不僅房產(chǎn)、電器，汽車也是一樣，我曾經(jīng)跟元通汽車的朋友聊過，我說你為什么不買車，他說跟國美一樣的，以前格力、海爾空調(diào)牛，現(xiàn)在國美牛，他說以后肯定是汽車渠道商牛，他說等汽車降價，這是杭州元通汽車的朋友跟我講的。

    (10:33:16) 葉宏偉說：以阿里巴巴為例，淘寶網(wǎng)說白了做了一個渠道，我給你租一個店面，你自己在這個上面，我收租金、傭金，實際上它也是建設一個渠道，那么我想再一個問題，房地產(chǎn)未來是比較好的，

    (10:33:42) 葉宏偉說：利潤最高的可能是中介行業(yè)，我們中國整個房地產(chǎn)中介博弈的這些人，這里面有很多了，包括我愛我家、中原、二十一世紀，看誰笑到最后，就像網(wǎng)站有很多公司競爭，看誰勝出了。

    (10:34:12) 葉宏偉說：還有一個我想講的問題，現(xiàn)在既然房地產(chǎn)行業(yè)未來是好的，但是短期之內(nèi)會比較痛苦，那么現(xiàn)在當前來說或者說近一段時間里面最大的風險是什么呢？我的判斷是由于仇富心態(tài)，由于政治因素，我擔心會爆發(fā)俄羅斯一樣的尤先科事件，

    (10:34:40) 葉宏偉說：大家知道尤先科是普京搞下來的，尤先科是俄羅斯首富，這里講一個案例，杭州城西樓盤，這是國有改制 過來的，花了多少錢？1.27個億人民幣，

    (10:35:26) 葉宏偉說：實際上資產(chǎn)超不超過1.27億呢？一個樓盤就超過一個億，這里已經(jīng)開發(fā)的樓盤里面爆發(fā)一個事情，老百姓把地下四百多個車庫霸占了，一般來說地下車庫是賣錢的，二十萬一個，那四百個車庫就是九千萬到一個億給老百姓霸占了，最后開發(fā)商選擇了無奈，

    (10:36:03) 葉宏偉說：一言不發(fā)，開    (10:36:39)出口鳥，那開發(fā)商本來形象不好，一個車位可以賣到這么多錢，那可能爆發(fā)很嚴重的問題，可能自己被抓進去，他選擇暫時不發(fā)表任何意見，

    (10:36:39) 葉宏偉說：在那里不說，選擇了沉默，我的擔心部分驗證了，你看上海陳良宇倒臺以后，大量的房產(chǎn)商要么到國外去，要么手機聯(lián)系不到了，要么抓進去了，實際上我們說這里面確實在國有企業(yè)改制過程當中，很多開發(fā)商都是黑色交易一夜暴富。

    (10:36:46) 葉宏偉說：這個里面老百姓的仇富心理也是有道理的。

    (10:37:03) 主持人說：現(xiàn)在房地產(chǎn)商和政府的關(guān)系也有點像以前的統(tǒng)購統(tǒng)銷，其實也是利用了剪刀差。

    (10:37:47) 葉宏偉說：原來的國有企業(yè)沒有改制之前，我是國有企業(yè)老總，反正是國有的，那便宜一點給我們，現(xiàn)在有一些地方的部長都是賣出去了，都是五萬塊一畝、六萬塊一畝賣出去的，現(xiàn)在價格多少，五百萬、六百萬，

    (10:38:01) 葉宏偉說：光土地轉(zhuǎn)了50億，這個是在高額的利潤面前。

    (10:38:11) 主持人說：占用農(nóng)業(yè)用地，統(tǒng)購統(tǒng)銷，用剪刀差讓房地產(chǎn)商開發(fā)，的確有這樣的情況。

    (10:38:46) 葉宏偉說：看北京的劉植華市長，還有陳良宇市長，你看買過來六萬塊錢一畝，賣出去的房子已經(jīng)改制好了，完全按照市場的，這里的利潤增長性太大了，老百姓痛恨在這一點。

    (10:38:55) 主持人說：的確不怪老百姓，這里老百姓被剝削、被盤剝。

    (10:39:44) 葉宏偉說：國家政府用經(jīng)濟適用房來平息，但是又有一個問題，浙大的經(jīng)濟適用房三百方，再舉個例子，杭州馬騰路這里的經(jīng)濟適用房最大的是多少？180方，這么好的地方，賣給他2700塊一個平方。

    (10:40:16) 葉宏偉說：杭州雖然一年有一百萬方經(jīng)濟適用房，但是真正拿來上市的不到30萬方，70萬方是單位定點供應的，是政府自己弄的，我想弄一套，你要不來的，

    (10:40:39) 葉宏偉說：這里面確實老百姓很痛苦的，馬騰路怎么能造經(jīng)濟適用房，誰買到就賺錢，你買到，我買不到，所以我覺得這里面確實有很多的問題。

    (10:40:45) 主持人說：你有沒有這樣的解決方案呢？

    (10:41:19) 葉宏偉說：三年前我就提出來，早在國外就失敗的，中國兩個問題，好的房子都給開著奔馳、寶馬的政府人買去了，真正沒有錢的人，三千、兩千平方的人也買不起，當時我就建議，我說政府應該大量造廉租房。

    (10:42:02) 葉宏偉說：造小一點，廉租房，馬路上要飯的人，一百塊錢租金一個月，那沒有意見，你說買奔馳、寶馬的人，那這里也沒有人住，中央現(xiàn)在注意了，已經(jīng)感覺到這個問題了，經(jīng)濟適用房要縮小規(guī)模，要大量造廉租房，這是真正買不起房的人，是租的。

    (10:42:21) 主持人說：謝謝你的直言，我們來談談房地產(chǎn)的風險，分別是政策風險、市場風險和法律風險，講完風險以后，我們接下來集中回答網(wǎng)友的問題。

    (10:42:50) 葉宏偉說：第一個是政策風險，剛才已經(jīng)講了很多了，06年國家為什么出臺這么多政策，出現(xiàn)了兩年變五年的營業(yè)稅，八月一號出臺個人所得稅，上個星期三我在西湖法院審理一個案件，

    (10:43:20) 葉宏偉說：這個案子稅收引起的，當時買房06年1月1號，賣家拖在那里不供貨，由于8也1號出臺稅收政策，那現(xiàn)在稅收就這套房子，98.6萬的房子，增加了6.5萬的稅收，那雙方爭執(zhí)不下來，

    (10:44:11) 葉宏偉說：這個風險是什么東西引起的呢？是由于政策和政治風險引起的，第一個是政策風險，第二個是市場風險，我說我現(xiàn)在做房子沒有虧的，但是有一套很險的，稅太高了，這個風險什么造成的？市場造成的。

    (10:44:50) 葉宏偉說：閑林當時很翹，也是非常好的，這里就是市場的風險，法律風險兩個方面，目前最大的問題是法律法規(guī)多變，一會兒這么說，一會兒那樣說，每個部門說法不一樣，造成了案子大量爆發(fā)，商華園的案件，當時老百姓認為什么呢？

    (10:45:18) 葉宏偉說：樓書一般給你看看的，不是合同的一部分，那最高人民法院出來一個解釋，關(guān)于三房買賣后同若干規(guī)定的解釋，樓書是一部分，那我們周總就想得到了，

    (10:45:46) 葉宏偉說：我們一般法律法規(guī)是沒有書解的，現(xiàn)在是有書解的 ，他們拿到這個東西到我這里來，要求賠錢，不是欺詐我，六千平方米的中心花園找出來，那沒有就賠錢，賠錢怎么賠，當時律師事務所做一個創(chuàng)新，

    (10:46:28) 葉宏偉說：來怎么賠，但是交到下城法院的時候，開了三次會議，完了還不能形成建議，那最后一句話，開發(fā)商賠2%是恰當?shù)?，實際上這個理念，這個風險是什么東西引起的呢？是因為我們突然之間國家出臺了這么一個政策導致的風險。

    (10:46:38) 主持人說：其實我個人覺得樓書也應該列為合同一部分，你覺得呢？

    (10:47:07) 葉宏偉說：現(xiàn)在看來這個問題沒有爭議的，當時這個也是一個慣例，都是吹的天花爛醉，我還是提醒今天看視頻直播的人，你們買房的時候，樓書一定要叫開發(fā)商蓋章。

    (10:47:42) 葉宏偉說：完了以后你把所有的樓書收集，包括開發(fā)商在報紙上做廣告的問題，另外你要看樓書上的內(nèi)容，是不是明確具體的，如果不明確具體的，你打官司，法院目前的審判慣例的話不會支持的。

    (10:48:11) 葉宏偉說：商華園六千平方米的中心大花園，那這是明確的，這對你的購買肯定是完全不一樣的，六千平方米相當于九畝地，這樣一個東西在武林廣場的話是很厲害的，

    (10:48:39) 葉宏偉說：完了以后商華園請我上課，我說你這里存在一個問題，當時講中心大花園，對我來說1800平方米夠了，我們認為50平方夠多了，我沒講多少，那這樣的情況就抓不住了。

    (10:49:21) 葉宏偉說：第二個問題，作為消費者要注意的，如果說這個開發(fā)商最后樓書上說六千平方米中心大花園，兌現(xiàn)不了，那造1800平方米的大花園，那發(fā)一個函，你接了這個函以后，按照合同規(guī)定，15天之內(nèi)必須做出同意不同意的決定，如果不做出決定那視為同意，

    (10:50:02) 葉宏偉說：這里合同第十條就有了，規(guī)劃設計變更，征得政府統(tǒng)一的規(guī)劃設計變更，在接到的十天內(nèi)通知消費者，買房人在接收到通知之后15天做出決定，同意不同意，商華園比較典型了，那肯定是不同意，

    (10:50:17) 葉宏偉說：這樣的問題，很多的情況下要咨詢律師，不要說樓書一拿出去，跟他交涉可能死的一敗涂地。

    (10:51:08) 葉宏偉說：目前房地產(chǎn)的最大風險就是因為立法很多情況是不完善的，是有很多空白的。舉個例子現(xiàn)在關(guān)于地下車位的所有權(quán)、會所的所有權(quán)問題，現(xiàn)在很多人來咨詢，他就問了，這個怎么辦呢，有些人買了房，前天他們討論叫我參加，我沒有去，綠城綠園業(yè)主要跟旅程打官司，

    (10:51:41) 葉宏偉說：就是地下車位的問題，我們國家的規(guī)定目前是沒有的，有不同的判決，南京的判決是什么呢？地下車位和會所是應該歸業(yè)主的，判業(yè)主勝訴了，上海判地下車位和會所是應該歸開發(fā)商的，也判了，那我們杭州這個問題怎么辦呢？

    (10:52:09) 葉宏偉說：有幾點我們業(yè)主要注意的，你去買房的時候，第一個會所你要是他確認，歸你們所有的，如果說在會所或者是地下車位，開發(fā)商明確說了，會所和地下車位所有權(quán)歸開發(fā)商，如果有這樣的規(guī)定的話，

    (10:52:41) 葉宏偉說：那對業(yè)主不利，目前來說的沒有辦法的辦法，有這個約定，對業(yè)主就有利了，沒有這個約定反過來對開發(fā)商有利，第二個問題，假定這個會所和這個地下車庫雙方?jīng)]有約定過，也沒有約定給開發(fā)商、也沒有約定給業(yè)主，

    (10:53:07) 葉宏偉說：沒有約定給誰的，物權(quán)法里面規(guī)定，物權(quán)法初稿里面規(guī)定沒有約定就貴業(yè)主，沒有約定看誰投資誰收益，誰投資的？開發(fā)商投資的，現(xiàn)在最后的稿還沒有出來，

    (10:53:22) 葉宏偉說：關(guān)于這個問題我這樣考慮，第二個有約定執(zhí)行約定，第二個沒有約定，我個人認為應該是歸開發(fā)商所有。

    (10:54:14) 葉宏偉說：會所是要歸開發(fā)商所有，車庫我個人認為，車庫一般來說是應該不能賣的，杭州包括全國很多地下車位是不能賣的，如果是有這個人用車，那能不能賣呢？這個是使用權(quán)，能買的東西是屬于產(chǎn)權(quán)，物權(quán)法或者產(chǎn)權(quán)里邊很重要的原則是房產(chǎn)證、土地證、契證。

    (10:54:50) 葉宏偉說：第三個我覺得這里面可能要注意的問題，即使對業(yè)主產(chǎn)權(quán)判決不一定是歸業(yè)主，但是開發(fā)商這個是要賣掉的，包括車庫，你業(yè)主不要就賣給別人了，我認為這是違法的，我們有相應的判例，我想跟業(yè)主說一下，最典型的是杭州最早的關(guān)于會所的法律糾紛，

    (10:55:20) 葉宏偉說：就是杭州的西溪別墅，這是什么意思呢？當時西溪別墅是有產(chǎn)權(quán)的，完了以后開發(fā)商就把這個會所賣給別人的人，然后我們杭州市房管局把會所給過戶了，比如說你是開發(fā)商賣給我，房管局也過戶了，

    (10:55:50) 葉宏偉說：最后業(yè)主把誰作為被告呢，第一個是開發(fā)商，第二個選擇就是告政府，政府這個是亂作為，是違法的，最后告杭州市房管局，雖然業(yè)主敗訴了，但是出臺規(guī)定，凡是會所一律不能過戶，

    (10:56:16) 葉宏偉說：也不能抵押，能抵押的話律師可能馬上想出一個主意了，你是寧夏的，你就抵給我，那這不也是又過戶了，現(xiàn)在杭州的會所是賣不來的。

    (10:56:36) 主持人說：今天大概您的主題演講到這里差不多了，接下來有非常多網(wǎng)友的問題，我想請葉老師進行一個回答，先來看第一個網(wǎng)友的問題。

    (10:57:08) 主持人說：若水思遙：未來房地產(chǎn)行業(yè)向什么樣的趨勢發(fā)展呢？

    (10:57:37) 葉宏偉說：杭州的房價還是比較穩(wěn)定的，濱江房產(chǎn)還是有一定下跌的，今年賣四千六，明年還賣四千六的話，那相當于是跌的，GDP每年增長10%，沒有漲就是跌了，

    (10:58:02) 葉宏偉說：市區(qū)房價還是比較堅挺的，買周邊房子要注意了，如果你投資房子的話，那小縣城不要投，外來人口比較有限，你要賣給人家，那接受的盤比較小。

    (10:58:10) 主持人說：嘉興這種地方呢？

    (10:58:42) 葉宏偉說：嘉興有一個特殊情況，磁懸浮，還有上海過來最近的地方，上海大量的工業(yè)可能轉(zhuǎn)移到嘉興、嘉善，普通二三線城市我覺得不要買，還是買省會城市比較穩(wěn)妥。

    (10:58:54) 主持人說：魯中花：請問葉老師今后房價有可能下降嗎

    (10:59:33) 葉宏偉說：已經(jīng)下降了，我們從幾個指標來看，第一個是增量，看房地產(chǎn)投資，就像水一樣的，自來水前面多了，那后面少了，第二個房價確實下降了，我了解一些房子跌的比較厲害的，本來賣一萬多，現(xiàn)在賣七千、六千，賣不動。

           褚立 整理